Quando sussiste e come si esercita legittimamente il diritto di recesso da parte del conduttore ?
Attraverso il recesso, il conduttore manifesta la sua volontà di interrompere il rapporto contrattuale prima della sua naturale scadenza. È un atto unilaterale che deve essere indirizzato e portato a conoscenza del locatore.
Il conduttore può recedere dal contratto di locazione in qualsiasi momento dandone preavviso al locatore con lettera raccomandata o con comunicazione a mezzo PEC almeno 6 mesi prima del rilascio.
È però necessaria un ’ apposita clausola di recesso nel contratto di locazione che consenta al conduttore di poter liberamente interrompere in qualsiasi momento il rapporto perché, in mancanza di una tale clausola, potrà recedere solo per “ gravi motivi ” , fattispecie risolutiva del tutto diversa e con un ambito di applicazione molto più limitato.
I “gravi motivi” del conduttore devono essere espressamente esplicitati nella comunicazione di recesso che il conduttore deve inviare al locatore nel termine di preavviso di sei mesi.
Non è ammessa una loro comunicazione successiva o , addirittura , una loro modifica in una diversa comunicazione, altrimenti la comunicazione di recesso non assume alcuna valenza e deve considerarsi come non inviata.
I “gravi motivi” non possono attenere alla valutazione soggettiva ed individuale del conduttore sulla propria opportunità di continuare o meno il rapporto di locazione.
Le ragioni che consentono di liberarsi del contratto di locazione devono essere determinate da eventi sopravvenuti alla costituzione del rapporto , estranei alla sua volontà ed imprevedibili , ossia t ali da rendere oltremodo gravosa per il conduttore la sua prosecuzione.
Anche d urante il periodo di preavviso dopo l’invio della comunicazione di recesso il contratto continua a produrre effetti ; ciò significa che il conduttore deve continuare a pagare il canone , a s ostenere le spese accessorie al contratto e c ustodire correttamente l’immobile.
Anche se lascia materialmente l’appartamento prima della scadenza del preavviso, il pagamento normalmente resta dovuto fino alla fine del termine comunicato.
Se il conduttore interrompe i pagamenti diventa moroso ed il locatore può agire legalmente .
Nelle locazioni abitative il proprietario non può recedere liberamente dal contratto durante la sua durata.
La legge tutela infatti la stabilità dell’abitazione dell’inquilino.
Alla prima scadenza il proprietario può evitare il rinnovo soltanto per motivi specifici indicati dalla legge ; quindi per n ecessità abitativa del proprietario o dei familiari , in caso di v endita dell’immobile , di r istrutturazione integrale o demolizione .